IVA TIPOS REDUCIDOS E INVERSION SUJETO PASIVO EN EL AMBITO INMOBILIARIO

TIPO REDUCIDO 10%

Artículo 91 Ley del IVA. Tipos impositivos reducidos
Uno. Se aplicará el tipo del 10 por ciento a las operaciones siguientes:
1. Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación:
(Art. 91. uno.1.7) Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22), parte A), letra c) de esta ley.

2. Las prestaciones de servicios siguientes:
(Art. 91.uno.2.10) Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
• Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 % de la base imponible de la operación.

3. Las siguientes operaciones:
(Art. 91.uno.3.1) Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 % de la superficie construida se destine a dicha utilización

INVERSION DEL SUJETO PASIVO

Artículo 84 Ley del IVA. Sujetos pasivos
Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:
1.º Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al Impuesto, salvo lo dispuesto en los números siguientes.
2.º Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:
(Art. 84. uno.2º. F) Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas.

APLICACIÓN PRACTICA DEL SUPUESTO DE INVERSION DEL SUJETO PASIVO EN EJECUCIONES DE OBRA

Así hablaremos de:
• ¿Qué es una ejecución de obra?
• ¿Cuándo se aplica la inversión del sujeto pasivo?
• ¿Cómo se aplica?
• ¿Cómo hacer la factura?
• ¿Cómo realizar el correspondiente asiento contable?
• ¿Cómo liquidar el IVA?
• Ejemplos
• Consecuencias.
¿Qué es una ejecución de obra?
En primer lugar consideramos adecuado clarificar que el concepto de ejecución de obra según pronunciamientos de la Dirección General de Tributos, en el ámbito del IVA, se caracteriza por ser una prestación distinta de las de tracto sucesivo, que persigue un resultado futuro, sin tomar en consideración el trabajo que lo crea; por otro lado, la consulta vinculante V1213-11, de 13 de mayo, habla de que la “ejecución de obra implica la obtención de un bien distinto a los bienes que se hayan utilizado para su realización, y ello, tanto si la operación es calificada de entrega de bienes, como si lo es de prestación de servicios. De esta afirmación ha de derivarse que la entrega o puesta a disposición del destinatario de ese nuevo bien, que es precisamente el que se obtiene como resultado de la ejecución de la obra, determina el momento en que la operación ha de entenderse efectuada”.
Al mismo tiempo del artículo 6 de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) define el concepto de edificaciones, considerando como tales las construcciones unidas permanentemente al suelo o a otros inmuebles, efectuadas tanto sobre la superficie como en el subsuelo, cuando son susceptibles de utilización autónoma o independiente. En particular se consideran edificaciones las siguientes: (apartado 2)
• Los edificios, considerándose como tales toda construcción permanente, separada e independiente, concebida para ser utilizada como vivienda o para servir al desarrollo de una actividad económica.
• Las instalaciones industriales no habitables, tales como diques, tanques o cargaderos.
• Las plataformas para exploración y explotación de hidrocarburos.
• Los puertos, aeropuertos y mercados.
• Las instalaciones de recreo y deportivas que no sean accesorias de otras edificaciones.
• Los caminos, canales de navegación, líneas de ferrocarril, carreteras, autopistas y demás vías de comunicación terrestres o fluviales, así como los puentes o viaductos y túneles relativos a las mismas.
• Las instalaciones fijas de transporte por cable.
¿Cuándo se aplica la inversión del sujeto pasivo?
Normalmente cuando las empresas que realizan ejecuciones de obra en los términos anteriormente señalados (apartado f), del artículo 84.1.2º)), realicen sus entregas de bienes o prestaciones de servicios, tanto si facturan al promotor, al contratista principal o subcontratistas de este último.
Efectivamente la inversión del sujeto pasivo se dará en operaciones con contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, pero también cuando el destinatario de las operaciones sea el contratista principal u otros subcontratistas, luego afecta a toda la “cadena de participantes” en la ejecución de la obra.
Si la operación no fuese una ejecución de obra en los términos señalados, la empresa o profesional deberían repercutir IVA en sus facturas como se venía haciendo hasta la fecha. Así, cuando el destinatario de la operación NO sea un profesional o empresario, (particulares, entes públicos que no tengan la condición de empresario, etc.), este supuesto de inversión del sujeto pasivo parece que no tendría cabida.
¿Cómo se aplica?
La inversión del sujeto pasivo implica que ostentará la condición de sujeto pasivo el empresario o profesional destinatario de la operación, de tal manera que quien realiza la ejecución de obra facturará sin IVA y el destinatario de la operación se autorepercutirá el IVA. No existe obligación de realizar una autofactura, pues este requisito ya fue suprimido para estos casos por el artículo 79.nueve de la Ley 39/2010 de presupuestos para el 2011, que modificaba el artículo 97. Uno. 4º de la Ley del IVA.
El destinatario de la factura sin IVA se convierte en sujeto pasivo del impuesto, y se autorrepercutirá y se deducirá (si tiene derecho) el IVA de la mencionada factura. Por su parte el emisor de la factura podrá seguir deduciéndose el IVA (si tiene derecho) de las compras y/o adquisiciones de bienes y servicios necesarios para el desempeño de su actividad.
Ejemplos
Ejemplo:
Se procede a la promoción de un edificio de viviendas y locales comerciales. El promotor encarga la construcción a un constructor, y este subcontrata la instalación eléctrica a un electricista. Por los trabajos realizados en esta ejecución de obra el electricista deberá emitir una factura exenta al constructor. Éste se autorrepercutirá el IVA y, al mismo tiempo, se lo deducirá, por lo que el resultado de su declaración será “neutro”.
En la misma secuencia, el constructor emitirá una factura exenta al promotor, el cual se autorrepercutirá el IVA. Si el edificio está destinado a la venta de viviendas y locales y al alquiler de locales comerciales se deducirá el IVA autorrepercutido, con lo cual el efecto de la operación también será “neutro”. Sin embargo si el edificio lo destinara al alquiler de viviendas, entonces no podrá deducirse el IVA autorrepercutido, con lo que procederá a su ingreso en la Hacienda Pública.
Resulta obvio comentar que, es fundamental a estos efectos, leer el contrato a nivel particular firmado entre todos los elementos de esta cadena, pues si firmamos un contrato de suministro (operación de tracto sucesivo), habría de repercutirse IVA, mientras que si el contrato es de subcontratación estaríamos antes la inversión del sujeto pasivo novedosa a partir de 31 de octubre de 2012.
Ejemplo:
Una empresa dedicada a la fabricación, preparación y montaje de obra de armaduras industriales para hormigonar, realiza a su cliente (empresa constructora) trabajos para una determinada obra. La armadura se realiza en el taller de la primera, la transporta y la monta en obra. A requerimiento de su cliente, la primera emite facturas con periodicidad mensual, por la parte de obra realmente ejecutada a la fecha. Lo entendemos como un ejemplo es claro de supuesto de inversión del sujeto pasivo al que se refiere el artículo 81.1.2º.f). La empresa de fabricación emitiría sus facturas sin IVA, y la empresa de constructora debería autorrepercutirse el IVA.
El mismo ejemplo anterior pero considerando que la empresa dedicada a la fabricación, preparación y montaje de obra solamente suministra las armaduras industriales a la obra, de forma mensual, sin montarla, para que pase a disposición de su cliente (constructora). En este caso consideramos que la empresa de fabricación si que debería emitir una factura con IVA a su cliente, ya que la empresa de fabricación está suministrando un producto sin intervención (ejecución) en la obra.
Aspectos Formales de la Aplicación.
¿Cómo hacer la factura?
Facturación.- El empresario que emita la factura sin IVA habrá de incluir un texto en la misma en el siguiente sentido: “El sujeto pasivo del impuesto es el destinatario de la operación conforme al artículo 84.1.2º.f) de la Ley de IVA 37/1992”.
El empresario que recibe la factura, que autorrepercute el IVA, no tiene obligación formal de realizar una autofactura, aunque si imputar en sus registros contables la operación como si esta existiese y consecuentemente aparecerá una partida de IVA soportado y otra de IVA repercutido.
¿Cómo liquidar el IVA?
Declaración en liquidaciones del Impuesto.- Normalmente de forma mensual o trimestral todos estos “operadores económicos” habrán de hacer frente a sus obligaciones con el Impuesto sobre el Valor Añadido a través del modelo 303. Así:
– El que emite la factura.- Deberá declararla, solamente a efectos informativos pues no intervendrá en la liquidación del modelo 303, en la casilla 44 (actualmente), de supuestos de inversión del sujeto pasivo.
– El que recibe la factura.- Realizará la autorrepercusión y por tanto tendrá un IVA repercutido que incluirá (dentro del modelo 303) junto con las facturas del régimen general en el apartado de IVA devengado, pues no existe una celda específica habilitada a tal fin (en el actual modelo). También la incluirá en el apartado de IVA deducible (modelo 303), si es deducible, en operaciones interiores corrientes para que el efecto sea neutro.
En el modelo 390 de resumen anual, en el formato actual y a expensas de futuras modificaciones consecuencia de estos y otros cambios producido en la normativa del impuesto, si existen celdas específicas para algunas de las operaciones de inversión del sujeto pasivo referidas.

Algunas posibles Consecuencias.
Facturas Rectificativas.- Entre los distintos afectados por este cambio normativo, se suceden consultas, se generan dudas, se exige la emisión de facturas rectificativas sin la inclusión del Impuesto (evidentemente para ahorrar un importe significativo en el pago de las facturas emitidas con anterioridad a 30 de octubre de 2012 ahora que la liquidez es uno de los mayores problemas de las empresas), etc.
Desde aquí recordamos que el cambio normativo aquí estudiado no implica una exención del impuesto, ni un cambio en el devengo del mismo, simplemente un cambio en el sujeto pasivo de este tipo de operaciones, es decir, si hasta la fecha el sujeto pasivo era aquél que emitía la factura, a partir de ahora, el sujeto pasivo será el destinatario de la factura (se invierten los sujetos). En este sentido, si el devengo se ha producido (bien sea por la realización del pago/cobro o por la entrega de bien o prestación del servicio) no corresponderá realizar factura rectificativa alguna; en aquellas facturas emitidas antes de producirse el devengo del impuesto (ocurre con cierta asiduidad en este sector), concretamente antes de producirse el pago/cobro, la emisión de facturas rectificativas pudiera realizarse y consecuentemente el obligado al pago se beneficiaría del menor importe a pagar… (… a colación con esto último me comentaba hace unos días un empresario afectado, “… me han llamado más de veinte clientes pidiéndome facturas rectificativas porque aún no habían pagado y sin embargo no me llamaron para pedirme este tipo de facturas cuando subieron el tipo de IVA del 18% al 21%…”…)
Subcontratistas en Régimen Simplificado de IVA (Módulos). En este caso hemos de entender, que si se cumplen los requisitos relatados por el artículo 84.1.2º.f) de LIVA, también se aplicará la inversión del sujeto pasivo en la emisión de facturas por parte de los empresarios incluidos en este régimen especial, independientemente de que en el cálculo de su rendimiento trimestral estén pagando “ese IVA” con independencia de su facturación (en general).
Ahora bien, hemos de tener en cuenta que la misma Ley 7/2012, ha reducido considerablemente los límites exigidos para poder tributar en el régimen de estimación objetiva de IRPF (y consecuentemente poder estar en Régimen Especial Simplificado de IVA). Por ejemplo, actividades incluidas en epígrafes (todos relacionados con el sector de la construcción) tales como: Epígrafe 501.3-Albañilería y pequeños trabajos de construcción en general, Epígrafe 504.1-Instalaciones y montajes (excepto fontanería, frío, calor y acondicionamiento de aire), Epígrafe (505.5-Carpintería y Cerrajería, entre otros, a partir de 1 de enero de 2013 no podrán tributar en este régimen si el volumen de los rendimientos íntegros supera cualquiera de las siguientes cantidades:
• 225.000 Euros.
• 50.000 Euros si, representa más del 50% del volumen total de sus rendimientos las facturación a empresarios.
Devolución Mensual de IVA.- Este giro normativo y sobre todo de procedimiento, puede incidir de una forma muy importante en que aquellos empresarios cuyo volumen de facturación esté dirigido exclusivamente o en un porcentaje muy significativo a este tipo de ejecuciones de obra. Así, podrían ver como no recaudarían cantidad alguna en concepto de IVA repercutido, mientras seguirían soportando aquel que afecta directamente a sus compras, suministros, etc., produciéndose un estrangulamiento (todavía mayor) en su liquidez al no poder solicitar la devolución del impuesto hasta el cuarto trimestre del ejercicio económico.
Éstos deberían valorar seriamente darse de alta en el Registro de Devolución Mensual (REDEME), realizar sus declaraciones de IVA (modelo 303) mensualmente (añadiendo modelo 340 – Declaración informativa de operaciones incluidas en los libros registro) y poder solicitar las devoluciones mes a mes. De todas formas, se ven obligados a un cambio en sus procedimientos de gestión, luego puede ser bueno momento para dar un giro completo y recuperar una liquidez básica para su desarrollo empresarial.
Cuestión distinta son las implicaciones que puedan derivarse de realizar la presentación del modelo 340, pero eso es “harina de otro costal”…

EJECUCIÓN OBRA: RENOVACIÓN Y REPARACIÓN. CONCEPTO
Pregunta
• ¿Cuál es el tipo aplicable a la renovación y reparación de viviendas?
Respuesta
• Desde el 14 de abril de 2010 se amplía el conjunto de obras a las que puede aplicarse el tipo reducido, comprendiendo más conceptos que la simple albañilería como, por ejemplo, la fontanería y pintura.
Los requisitos para aplicar el tipo reducido a estas obras de renovación y reparación son:
-Que el destinatario sea una persona física que utilice la vivienda para uso particular (también cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios).
-Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación y reparación.
-Que la persona que realice las obras no aporte materiales por mayor importe que el 40% de la operación.

EJECUCIÓN OBRA: AIRE ACONDICIONADO
Pregunta
• ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a las instalaciones de aire acondicionado realizadas en edificios destinados a viviendas cuando el importe de los materiales aportados por el contratista supone el 75% de la contraprestación total?
Respuesta
• La instalación de aire acondicionado en edificios destinados fundamentalmente a vivienda tributa al tipo del 10% cuando sea consecuencia de un contrato formalizado directamente entre el promotor del edificio y el instalador, siempre que la instalación se produzca durante la fase de construcción o rehabilitación del edificio.
La base imponible correspondiente a las ejecuciones de obra con aportación de materiales para la construcción o rehabilitación de viviendas incluye la contraprestación correspondiente al valor de los materiales utilizados.

EJECUCIÓN OBRA: ARMARIOS EMPOTRADOS, MUEBLES DE COCINA Y BAÑO
Pregunta
• ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a la actividad consistente en el forrado interior de armarios empotrados, colocación de puertas, instalación de muebles de cocina y baño, etc en viviendas en construcción?
Respuesta
• La venta con instalación de armarios empotrados, realizada a promotores de edificaciones destinadas fundamentalmente a viviendas, tributa al tipo reducido del 10%.
Asimismo, la venta con instalación de muebles de cocina y baño para edificaciones destinadas fundamentalmente a viviendas y contratadas directamente con el promotor de la construcción o rehabilitación, tributa al tipo reducido del 10%. No obstante, el tipo reducido no se aplica a los grifos, lavaderos y fregaderos…, los cuales tributan al tipo impositivo general del 21%.

RODRIGUEZ&CORTS